¿Qué es una ejecución hipotecaria? – NerdWallet


Si deja de pagar su hipoteca, la propiedad podría entrar en ejecución hipotecaria si el prestamista toma la propiedad legal de su casa. Es un momento muy estresante para usted y un proceso costoso para su prestamista, y es mejor para todos los involucrados encontrar juntos un camino alternativo.

Las tesis centrales

  • La ejecución hipotecaria es un proceso de varios pasos y los detalles dependen del lugar donde viva.

  • Existen alternativas a la ejecución hipotecaria que son menos perjudiciales para su perfil financiero e incluso le permiten conservar su casa.

  • Tener un plan de juego para lidiar con una ejecución hipotecaria y conocer sus próximos pasos lo ayudará a recuperar el control de su saldo y posicionarse para una compra posterior.

¿Cuáles son las etapas de la ejecución hipotecaria?

El cronograma y los procesos exactos para la ejecución hipotecaria varían de un estado a otro, y puede verificar las leyes de tu estado a través del sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Puede esperar que la mayoría de los prestamistas comiencen la ejecución hipotecaria alrededor de tres a seis meses después de su primer pago atrasado.

En el tercer pago atrasado, recibirá una “carta de notificación formal” que es un recordatorio para pagar una cantidad específica o hacer arreglos dentro de los 30 días, o el prestamista iniciará un procedimiento de ejecución hipotecaria. Entonces se encuentra en la etapa previa a la ejecución hipotecaria.

¿Qué es una directiva anticipada?

Si el prestamista ha iniciado la ejecución hipotecaria pero usted todavía es dueño de su casa, esta ventana se conoce como “pre-ejecución hipotecaria”.

Esta etapa inicial es una oportunidad importante para recuperar el control de la situación. Según Terica Lynn Swangin, asesora de vivienda certificada por HUD de Neighborhood Housing Services de Camden, Nueva Jersey, es una buena idea hablar con un asesor de vivienda incluso antes de acudir a su prestamista.

“Si está en ejecución hipotecaria, es una emergencia. Está confundido, tiene miedo, ha entrado en pánico y una persona en pánico no debería hablar con un administrador ”, dice ella. “Primero, quiere un consejero de vivienda que le ayude a resolver el problema. ¿Cuál es el problema? ¿Cuáles podrían ser las soluciones para ti? Desea crear un plan de acción antes de hablar con el prestamista “.

Los siguientes pasos del proceso pueden depender de dónde se encuentre y del tipo de ejecución hipotecaria que esté enfrentando.

¿Cuáles son los diferentes tipos de ejecuciones hipotecarias?

Además de las leyes y normas específicas de su estado, el tipo de ejecución hipotecaria en curso afectará la rapidez con que se desarrollará el proceso y la cantidad de tiempo que tendrá para corregir el rumbo.

  • Ejecución judicial de una hipoteca: Este tipo común de ejecución hipotecaria requiere que el prestamista obtenga la aprobación de la corte para presentar una demanda civil en su contra. Si no paga dentro de los 30 días posteriores a la recepción de una carta de notificación formal, el tribunal o el alguacil intentará vender la casa en una subasta.

  • Ejecución hipotecaria extrajudicial: Muchos estados permiten este tipo de ejecución hipotecaria, lo que permite al prestamista continuar la subasta pública incluso después de un período de espera establecido.

  • Ejecución hipotecaria estricta: En Connecticut y Vermont, un prestamista puede demandarlo por el dinero adeudado por la hipoteca en una demanda conocida como ejecución hipotecaria estricta. Si no puede pagar dentro de cierto tiempo, el prestamista se hará cargo de la casa en lugar de ponerla en subasta directamente.

¿Qué es la ejecución hipotecaria de REO?

Si la vivienda no obtiene una oferta satisfactoria en la subasta, el prestamista o el propietario de la hipoteca (que podría ser un banco o una agencia gubernamental como Fannie Mae, el Departamento de Agricultura o HUD) tomará posesión de la vivienda y la convertirá en una REO. , o propiedad inmobiliaria. Entonces, ese nuevo propietario intentará vender la casa embargada a compradores tradicionales o inversores inmobiliarios.

Por supuesto, esto solo sucede si la ejecución hipotecaria progresa. Existen otras soluciones que pueden complacer a su prestamista y mantenerlo en una mejor posición financiera, y tal vez incluso en casa.

¿Cuáles son las alternativas a la ejecución hipotecaria?

Es importante que haga un balance de su situación lo antes posible y actúe rápidamente para maximizar sus opciones para evitar una ejecución hipotecaria.

  • Reinstalación: Al pagar sus deudas, incluidos los intereses y las tarifas, puede restaurar la hipoteca. Este es el remedio más obvio si se lo puede permitir.

  • indulgencia: Si ha incumplido con los pagos de su hipoteca por alguna razón temporal, como una enfermedad o la pérdida del trabajo, su prestamista puede permitirle hacer pagos más bajos (o ninguno) durante un período de tiempo. Aún deberá dinero e intereses, pero tendrá más espacio para respirar y algo de tiempo para arreglar su situación financiera.

  • Modificación de préstamo: Es posible que pueda trabajar con su prestamista para modificar los términos de su hipoteca para reducir sus pagos mensuales. Debe calificar y el prestamista establece los términos y condiciones exactos, que pueden incluir extender su préstamo, reducir su tasa de interés o cambiar a una tasa fija desde una tasa ajustable.

  • En lugar de ejecución hipotecaria: En lugar de verse obligados a realizar una ejecución hipotecaria, algunos propietarios optan por ceder voluntariamente la propiedad al prestamista para obtener alivio de la deuda hipotecaria y tener una salida más flexible. Incluso puede ser elegible para recibir asistencia para la mudanza.

  • Venta corta: Este es un último recurso para evitar una ejecución hipotecaria, ya que la casa se vende por menos de lo que adeuda en la hipoteca. Solo debe considerar esta opción si su prestamista no está de acuerdo con una indulgencia o modificación de préstamo.

Consejo nerd: La administración Biden-Harris extendió una prohibición temporal de ejecuciones hipotecarias en hipotecas patrocinadas por el estado hasta el 31 de julio de 2021, y los funcionarios federales agregaron recientemente nuevas reglas para reducir las ejecuciones hipotecarias al fomentar las modificaciones de préstamos.

¿Qué pasa si se ejecuta la hipoteca de mi casa?

La ejecución hipotecaria tiene múltiples implicaciones para su salud financiera y la capacidad de comprar otra casa.

  • Perderás tu casa. Su desalojo se realizará en los términos del prestamista, a diferencia de las soluciones alternativas que le brindan más flexibilidad y control sobre su transición. Las leyes de su estado dictarán cuánto tiempo debe permanecer en su casa, pero en todos los casos el reloj comenzará a correr tan pronto como se transfiera la propiedad.

  • Tienes que esperar para conseguir otra hipoteca. El tiempo que tenga que esperar depende del tipo de hipoteca que tenía. Por lo general, dos años para un Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., tres años para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda y el Departamento de Agricultura y siete años para un Fannie Mae o Freddie Mac pidiendo prestado. Sin embargo, si ha proporcionado evidencia de que la ejecución hipotecaria se debió a una dificultad calificada, es posible que pueda reducir significativamente este tiempo de espera.

  • Dañará su perfil financiero por un tiempo. Una ejecución hipotecaria permanecerá en su informe de crédito hasta por siete años.

  • Es posible que aún deba dinero. Si la casa se subasta pero la oferta ganadora no cubre todo lo que le debe al prestamista, es posible que deba pagar un saldo.

  • Su solvencia se verá afectada. Su puntuación podría caer más de 100 puntos.

¿Cómo puedo sobrevivir a una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es extremadamente estresante, pero no es una sentencia de por vida ni es completamente desesperada. Puede tomar medidas para sobrevivir e incluso prosperar después de una ejecución hipotecaria.

  • Si es posible, tome una ruta alternativa. Puede trabajar con un asesor aprobado por HUD y su prestamista para averiguar qué alternativas de ejecución hipotecaria son las mejores para usted.

  • Busque nuevas fuentes de ingresos. Según Jessica Galindo, consejera de vivienda certificada por HUD en Open Door HousingWorks en Hillsboro, Oregon, los consejeros también pueden ayudar a los clientes a recaudar recursos para aumentar sus ingresos y recuperarse.

  • Documente todo. Puede reducir el plazo para obtener una nueva hipoteca en años si proporciona documentos (por ejemplo, facturas del hospital o informes policiales) que demuestren que tenía una razón válida para el incumplimiento.

  • Empiece por reconstruir su crédito. Aunque la ejecución hipotecaria permanecerá en su historial crediticio durante años, puede mejorar su puntaje pagando constantemente el saldo de su tarjeta de crédito a tiempo, o al menos haciendo el pago mínimo, y utilizando menos del 30% de su saldo disponible.

Cuando se trata de una ejecución hipotecaria, lo más importante es no guardar silencio. “Me di cuenta de que la primera emoción en una ejecución hipotecaria es el fracaso. Entonces, si alguien siente que ha fallado, no está dispuesto a decírselo a la gente ”, dice Swangin. Muchos de sus clientes llegaron a través de referencias de amigos o familiares de confianza después de confiar en alguien y pedir ayuda. Al hablar sobre su situación y buscar activamente asesoramiento y soluciones, puede encontrar las herramientas para defenderse en una emergencia financiera.

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