El límite de la propiedad: persiste la escasez de viviendas; Es poco probable que baje el precio


Si los letreros de venta en los patios delanteros fueran criaturas, tendrían la vida útil de las moscas de la fruta.

De las viviendas vendidas en marzo de 2021, el 83% llevaba menos de un mes en el mercado. Las casas se venden rápido porque no hay suficientes para todos los hogares que quieran tener una. Según un abril de 2021, el déficit a finales de 2020 fue de 3,8 millones de unidades. Entrada de blog por Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.

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Para ilustrar este déficit, piense en el mercado inmobiliario nacional como un juego de sillas musicales: cada vez que se construye 1 millón de casas, se agrega una silla al círculo, y cada vez que 1 millón de hogares bailan en la habitación, un nuevo jugador baila. en la sala surgen debido al crecimiento de la población. De 2007 a 2020, el número de sillas aumentó de 130 a 141. Sin embargo, si las matemáticas de Khater son correctas, se necesitarían unas 145 sillas para satisfacer la demanda.

“Este es el resultado de los constructores de viviendas que han tenido una producción insuficiente durante varios años, no este año, sino los últimos 13 años”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

La escasez de viviendas ha suscitado esperanzas frustradas. Entre los posibles compradores de vivienda que buscaron durante al menos tres meses a principios de 2021, el 45% no había comprado una casa porque “siguen perdiendo”. Guerras de ofertas, “Según una investigación de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

El resultado es un rápido aumento de los precios de las propiedades. El precio promedio de una casa existente aumentó un 17.2% a $ 329,100 en los doce meses terminados en marzo de 2021, según la NAR. Con el ritmo de ventas en marzo, solo una propiedad en venta estuvo disponible durante 2.1 meses, lo que estuvo cerca de un mínimo histórico.

Los letreros de venta no solo son de corta duración, sino que también están en peligro crítico de extinción.

¿Por qué no hay suficientes casas?

La escasez de viviendas se debe a numerosos factores. Robert Dietz, economista jefe de la NAHB, culpa a “las cinco L” del déficit:

  • No hay suficiente terreno desarrollado para construir.

  • El costo de los préstamos para financiar la construcción.

  • Precios de la madera aserrada y otros materiales.

Ese último punto incluye regulaciones de zonificación y construcción, leyes laborales, requisitos para la provisión de espacios verdes en desarrollos y “cosas como zonas de exclusión que requieren un tamaño mínimo de lote y obligan a los compradores a comprar más terrenos de los que comprarían de otra manera”, dice Dietz.

Dean Baker, economista jefe del Centro de Política e Investigación Económicas, no cree que la zonificación sea gran parte de la culpa. “De repente, no nos volvimos mucho más restrictivos en 2010, 2011 y 2012 que en 2004, 2005 y 2006, cuando construimos 2 millones de unidades al año”, dice Baker. “Así que no creo que la zonificación explique el cambio”. Él cree que los constructores están en construcción porque se han vuelto cautelosos después del colapso de apartamentos en 2008.

¿Volverá a colapsar el mercado inmobiliario?

En 2005, era periodista y me preguntaba si estábamos en una burbuja inmobiliaria. La mayoría de los economistas inmobiliarios me dijeron que no. Baker fue la excepción. Estaba tan seguro de que estábamos en una burbuja inmobiliaria que vendió su condominio y alquiló un espacio en 2004, confiando en que podría usar las ganancias de la venta de su condominio para obtener una ganga después de que los precios cayeran. Menos de tres años después de que vendió el apartamento en el Distrito de Columbia, los precios allí comenzaron a caer.

Si le preocupa que la historia se repita, tómese esto como un consuelo: Baker y yo pensamos con razón que estábamos en una burbuja inmobiliaria en 2005, pero ninguno de nosotros creemos que estemos en una burbuja este año.

No creemos que los precios de la vivienda vayan a desplomarse, pero podrían caer en un accidente. La hipoteca a 30 años ha estado por debajo del 3,5% desde abril de 2020. Baker dice: “¿Qué pasa si la tasa hipotecaria sube al 4%, que no es alta para los estándares históricos? ¿Caerán los precios? Mi conjetura es que probablemente sí. No lo haría”. No sería un colapso, pero los precios se verían presionados. “

Los precios suben rápidamente porque la demanda supera la oferta, no porque los compradores quieran ganar dinero rápidamente.

El paisaje residencial actual difiere del de los primeros años del siglo. La burbuja inmobiliaria comenzó en 2003, impulsada por los deficientes estándares de crédito hipotecario y la codicia. Las máquinas de pinball compraron casas como una inversión a corto plazo, creyendo que los precios seguirían subiendo. Pero en estos días los reguladores están imponiendo estándares de préstamos más estrictos, y la mentalidad de compra de vivienda ha cambiado. Los precios suben rápidamente porque la demanda supera la oferta, no porque los compradores quieran ganar dinero rápidamente.

¿Quién pierde cuando hay escasez de viviendas?

Es más fácil para los economistas ver quiénes se ven perjudicados por el mercado inmobiliario caliente que ver quiénes se benefician de él.

“Estos altos costos de vivienda han afectado particularmente a la generación millennial”, escribió Khater de Freddie Mac en una publicación de blog en febrero de 2020. “Para superar estas barreras de costos, algunos adultos jóvenes han optado por viviendas compartidas. Otros se mudaron a casa con sus padres. como resultado, faltan más de 400,000 hogares dirigidos por personas de 25 a 34 años (hogares que se habrían formado, excepto por los costos de vivienda más altos) “.

Estos altos costos de la vivienda golpean particularmente a la generación millennial.

Sam Khater, Economista jefe Freddie Mac

Dietz, de NAHB, dice que algunos economistas especularon hace seis o siete años que los millennials no estarían interesados ​​en la propiedad de una vivienda. Ese no fue el caso. “La gente realmente confundió la falta de fondos con la falta de deseos”, dice Dietz. Los millennials querían viviendas en 2014 y 2015, pero no podían pagarlas debido al lento crecimiento de los salarios y la deuda de los préstamos estudiantiles.

Ahora los mismos millennials están más avanzados en sus carreras y ganan más dinero, y Las tasas hipotecarias son históricamente bajas, pero no hay suficientes casas para caminar. “Es un mercado frustrante”, dice Dietz.

¿Quién se beneficiará de la escasez de viviendas?

Si el mercado inmobiliario caliente frustra a los millennials, ¿a quién satisface? Los propietarios pueden tener una sensación cálida al rastrear los valores de las casas en línea. Los vendedores pueden estar satisfechos cuando recolectan ofertas y preocupados cuando hacen ofertas para su próxima casa.

Luego están los propietarios. En 2007, antes de que el apartamento se rompiera, había poco menos de 11 millones de casas unifamiliares ocupadas por inquilinos, según la Oficina del Censo. Según los últimos datos disponibles en 2019, era de poco más de 15 millones. Muchas de las 4,1 millones de viviendas unifamiliares adicionales fueron viviendas compradas por inversores cuando los precios se desplomaron por la crisis inmobiliaria.

¿Están los propietarios negando a los compradores potenciales el placer de poseer estas casas en lugar de alquilarlas en lugar de venderlas?

“Por un lado, ciertamente existe un argumento de que los compradores de viviendas unifamiliares que tienen la intención de alquilarlas están retirando propiedades residenciales asequibles que de otro modo serían compradas por una familia”, dijo Michael Neal, investigador asociado senior del Urban Institute. “Al mismo tiempo, estos compradores han ayudado a estabilizar el mercado inmobiliario en una situación en la que la demanda se ha visto marginada en gran medida”.

Qué se puede hacer

En una publicación de blog de abril de 2021, Khater escribió: “En pocas palabras, necesitamos construir más viviendas unifamiliares de nivel de entrada para abordar esta deficiencia que está teniendo un impacto profundo en la prosperidad, la salud y la estabilidad de las comunidades estadounidenses”.

Pero, ¿cómo construimos más casas de nivel de entrada (en otras palabras, relativamente económicas)? Los economistas sugieren relajar los códigos de zona para dar a los constructores la flexibilidad de construir casas más densas; piense en lotes más pequeños y edificios de varios pisos con varias unidades. El gobierno de Biden ha propuesto subvenciones a los gobiernos locales para revisar los códigos de zona.

Neal sugiere abordar la escasez de mano de obra conectando colegios comunitarios con constructores para desarrollar habilidades y repensar las políticas de inmigración.

Existe una solución más directa al fracaso del mercado para construir suficientes viviendas: dejar que el gobierno federal subsidie ​​la construcción de viviendas de nivel de entrada para la venta a propietarios-ocupantes. Esta solución permitiría a los millennials comprar más casas. También permitiría a los propietarios más jóvenes acumular riqueza en lugar de transferirla a los propietarios mayores en forma de alquiler.

La administración Biden ha pedido al Congreso que proporcione $ 20 mil millones en créditos fiscales durante cinco años para construir o renovar aproximadamente 500,000 viviendas para compradores de viviendas de bajos ingresos. El plan se llama Ley de Inversión en Viviendas de Vecindarios y el dinero pagaría la diferencia entre los costos de desarrollo y los precios de venta.

Medio millón de casas no cubrirían la escasez de 3,8 millones, pero sería un comienzo.

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