Cómo deshacerse del PMI y reducir el pago de su hipoteca


Si tiene el tipo estándar de PMI (seguro hipotecario privado), lo pagará todos los meses cuando realice el pago de la hipoteca. Esto hará que su pago mensual sea más alto de lo habitual. La buena noticia es que no tiene que conservarlo para siempre. Este artículo le enseñará cómo eliminar el PMI en su hogar.

Que es PMI

Los prestamistas generalmente necesitan un seguro hipotecario personal si está poniendo menos del 20% en su casa. Toman más riesgos y quieren estar protegidos. Pero no es como otros tipos de seguros.

Esto se debe a que este tipo de PMI pagado por el prestatario es el Prestador Si no puede hacer los pagos de su hipoteca, no puede hacerlo. Pero usted Pague cada mes como parte de su pago mensual.

¿Por qué eliminar PMI? En resumen, puede costarle mucho dinero. Entonces, esa es una buena razón para eliminar el PMI temprano si puede.

(Este dinero podría ayudarlo a pagar su hipoteca más rápido, por ejemplo).

Hay reglas que pueden ayudarte con esto.

La Ley de Protección al Propietario

Algunas de las formas de deshacerse de PMI se establecen en la Ley de Protección de Propietarios de 1998. La HPA es una ley federal también conocida como Ley de Cancelación de PMI.

La ley entró en vigor el 29 de julio de 1999. Antes de eso, no existían muchas protecciones para aquellos que deseaban cancelar el PMI de la casa en la que viven.

La ley se aplica a los propietarios de casas unifamiliares donde la casa es su residencia principal. (Tenga en cuenta que los condominios, las casas adosadas, las cooperativas y las casas móviles también se consideran viviendas unifamiliares a los efectos de la ley).

No se aplica a préstamos FHA o VA. (Las primas de seguro hipotecario de la FHA, o MIP, no son lo mismo que PMI, aunque tienen un propósito similar).

Cómo deshacerse del PMI

Según la ley, hay tres formas principales de deshacerse del PMI. Puede hacer esto a través de:

  1. Consulta del prestatario
  2. Terminación automática
  3. Terminación definitiva

Finalmente, es posible que pueda refinanciar para eliminar el PMI. Así que esta es una cuarta forma de hacer esto. Si tiene un préstamo de alto riesgo o que no cumple con los requisitos, solo se pueden utilizar los dos últimos métodos.

Hablemos de cada uno de los métodos anteriores uno a la vez.

1. Solicitud del prestatario de cancelación de PMI

Eso es lo que parece. Escribe a su compañía hipotecaria pidiéndoles que eliminen el PMI. Debe hacer esto siempre que cumpla con ciertos requisitos.

Para calificar, debe:

  • tener un buen historial de pagos
  • Esté al día con su hipoteca
  • Cumplir con uno de los requisitos de LTV (préstamo a valor)

Si los documentos de su hipoteca así lo requieren, es posible que también deba demostrar que la propiedad no ha perdido valor y confirmar que no existen hipotecas subordinadas.

Los requisitos para la relación préstamo-valor

Hay dos formas de lograr esto para que pueda solicitar una cancelación anticipada. El requisito puede basarse en su valor original (el valor de la casa cuando la compró) o su valor actual (el valor que tiene ahora). Esto puede ser complejo, por lo que hay un diagrama de flujo que después de las explicaciones puede ser útil.

Si va con el valor originalnecesita una relación préstamo-valor del 80% o menos. En otras palabras, la cantidad que adeuda por su préstamo debe ser el 80% o menos del precio de compra o lo que la casa calculó cuando la compró. (Lo que sea menos.)

Para averiguarlo, busque cuánto pagó por la casa y cuánto valoró en los registros de su préstamo. Luego, pregúntele a su prestamista hipotecario cuánto debe ahora y haga un poco de matemáticas para averiguar el LTV. (Más tarde más.)

Si va con el valor actualnecesita una nueva tasación que le puede costar unos cientos de dólares. Pero no se apresure y consiga otro. Primero, hable con su prestamista para asegurarse de que no necesite tomar más medidas. También verifique los valores de las composiciones en su región. (Un agente de bienes raíces puede ayudarlo a obtener compensaciones).

El LTV que necesita para el valor actual depende de cuándo recibió el préstamo: Cuándo recibió el préstamo:

  • Hace menos de 2 años, es posible que pueda deshacerse del PMI si el valor de su préstamo hipotecario es del 75% o menos. Sin embargo, el valor aumentado debe deberse a las mejoras que realizó.
  • Hace 2 a 5 años, el PMI se puede borrar si el LTV es del 75% o menos según la calificación.
  • Hace 5 años o más, el LTV solo debe ser del 80% o menos según la valoración.

Estos dos últimos puntos pueden ayudarlo a cancelar el PMI si aumenta el valor de su vivienda.

Aquí está la misma información en forma de diagrama de flujo:
Los requisitos de la relación crédito / valor para eliminar el PMI se muestran en un diagrama de flujo

Cómo encontrar su relación préstamo-valor

Necesita conocer el saldo de su préstamo y el valor de su vivienda. Dependiendo del método que utilice, el valor de la casa puede ser su valor actual o el valor de la casa cuando la compró.

Una vez que sepa eso, la relación préstamo-valor se calcula de la siguiente manera:
Saldo del préstamo ÷ Valor = Valor del préstamo

Por ejemplo, suponga que pagó $ 200,000 por su casa y ahora debe $ 160,000 por ella. Pondría estos números en la fórmula:

Saldo del préstamo ÷ Valor = Valor del préstamo
$ 160,000 (lo que debe) ÷ $ 200,000 (lo que pagó) = 0.8

Dado que .8 es otra forma de decir 80%, puede escribir para pedirle al prestamista que cancele el PMI según el valor original.

He aquí otro ejemplo. Por ejemplo, suponga que ahora debe su casa $ 183,260 y la compró hace 4 años. Se estima en 238.000 dólares en la actualidad.

La fórmula de $ 183,260 (lo que debe) ÷ $ 238,000 (la estimación actual) = 0,77 o 77%.

En ese caso, todavía no calificaría porque compró la casa hace 4 años y la cuota es superior al 75%.

2. Método de terminación automática

Como sugiere el nombre, este método no requiere que haga nada especial para eliminar el PMI.

Esto significa que el PMI finaliza cuando el saldo de la hipoteca alcanza el 78% del valor original de la vivienda. (Siempre que su hipoteca esté actualizada). Puede determinar cuándo ocurrirá esto consultando el programa de amortización o consultando con la entidad administradora de sus préstamos.

Si está desactualizado y llega a este punto, finalizará el primer día del primer mes después de que se haya actualizado.

3. Método de terminación final

Esta tercera forma de salir de PMI entra en juego cuando las dos primeras aún no han sucedido. En este caso, el administrador de préstamos tendrá que cancelar el PMI una vez que haya transcurrido la mitad del período de la hipoteca.

Esto es más probable cuando tiene un préstamo solo con intereses o un pago global grande que vence tarde en el préstamo.

Para que el método de terminación final funcione, el préstamo debe estar al día. Si está desactualizado y ha llegado a este punto, finalizará el primer día del primer mes después de que se haya actualizado.

4. Refinanciamiento para deshacerse del PMI

Con este último método, puede deshacerse del PMI como efecto secundario del refinanciamiento.

A menos que tenga la suerte de obtener un refinanciamiento gratuito real (lo cual es raro) sólo como una forma de deshacerse del PMI puede que no valga la pena. Eso es porque hay tarifas y costos de cierre. Por lo tanto, debe verificar si está o no por delante de la curva.

Sin embargo, refinanciar a una tasa de interés más baja puede ser una forma de ahorrar dinero, especialmente si también puede actualizar a un plazo más corto. (Como un préstamo a 15 o 20 años).

Y si su nuevo préstamo no requiere un PMI (ya que es menos del 80% del valor de su casa), esta es otra forma de ahorrar. Elimina el PMI de su préstamo anterior porque ya no tiene el préstamo.

¿Qué pasa si tiene problemas para eliminar el PMI?

Los tres primeros métodos están estipulados por ley. Si califica para cualquiera de estas opciones pero tiene problemas para eliminar el PMI, vea si puede hablar con un gerente de su proveedor de servicios de préstamos.

Recuerde que debe solicitarlo por escrito.

Si la cadena no funciona más arriba, comuníquese con la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). Puede completar el formulario de quejas aquí. Pueden ayudarlo a ejercer sus derechos en relación con PMI.

Cómo eliminar el PMI y reducir sus pagos hipotecarios mensuales

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